Thị trường bất động sản chung cư tại Hà Nội đang trải qua một giai đoạn tăng trưởng về giao dịch đáng kể, bất chấp giá bán đang ở mức cao nhất trong một thập kỷ qua. Tuy nhiên, phần lớn giao dịch tập trung vào các dự án cao cấp mới mở, với người mua chủ yếu là những nhà đầu tư và đầu cơ, dẫn đến việc giá tiếp tục tăng.
Chị Nguyễn Hiền, một người mua tại Hà Nội, đã quyết định đầu tư vào một căn chung cư cao cấp ở khu vực phía tây Hà Nội vào cuối tháng 4. Ban đầu, chị phải mua căn hộ với giá 4,6 tỷ đồng cho căn 2 phòng ngủ hơn 60m2. Tuy nhiên, chỉ sau 2 tháng, giá căn hộ tương tự đã tăng thêm 400-500 triệu đồng. Sự tăng giá chóng mặt này đã thu hút nhiều nhà đầu tư và đầu cơ tham gia vào thị trường.
Một dự án khác tại khu vực phía tây Hà Nội, Lumi, cũng ghi nhận sự tăng giá chóng mặt. Căn hộ 2 phòng ngủ nhỏ 54m2 ban đầu được mở bán với giá khoảng 3,6 tỷ đồng vào tháng 8-9/2024, nhưng sau gần một năm đã tăng thêm gần 1 tỷ đồng. Việc tăng giá này đã làm cho thị trường chung cư tại Hà Nội trở nên sôi động hơn.
Theo thống kê của One Mount Group, trong quý 2/2025, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét khi nguồn cung trung cấp (căn hộ 25-50 triệu/m2) mở mới vắng bóng quý thứ 5 liên tiếp. Điều này dẫn đến nhu cầu tìm mua chuyển hướng mạnh sang thị trường thứ cấp.
Hà Nội ghi nhận khoảng 28.900 giao dịch bất động sản trong quý 2/2025, tăng 56% so với quý trước. Trong đó, giao dịch thứ cấp chiếm 20.400 căn, gấp 2,4 lần sơ cấp (8.500 căn). Giao dịch thứ cấp tăng 8% so với cùng kỳ năm 2024 và tăng tới 84% so với quý trước.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, cho rằng sự dịch chuyển này là hệ quả của nhiều yếu tố cộng hưởng, từ việc thiếu dự án trung cấp bình dân, giá sơ cấp tăng cao, cho tới tâm lý thận trọng hơn của người mua.
Thực tế, nguồn cung mới các căn hộ không nhiều như kỳ vọng, khiến người mua ở thực hoặc nhà đầu tư đều phải mua qua tay những người mua trước đó. Đây là lý do giá căn hộ chung cư bán mới liên tục được đẩy lên cao.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, lượng tồn kho bất động sản có xu hướng tăng nhẹ so với quý 1/2025, đặc biệt chung cư tồn kho tăng 40,5%. Ghi nhận thực tế, các dự án mở bán mới, giá ngày càng tăng nhưng vẫn được hấp thụ tốt. Trong khi nhiều căn hộ chung cư cũ thanh khoản không có nhiều cải thiện, dù giá cũng tăng ăn theo mặt bằng giá sơ cấp mới.
Nhiều môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, các dự án mở bán mới, giá ngày càng tăng nhưng vẫn được hấp thụ tốt. Trong khi nhiều căn hộ chung cư cũ thanh khoản không có nhiều cải thiện, dù giá cũng tăng ăn theo mặt bằng giá sơ cấp mới.
Thực tế, giao dịch mới trên thị trường phần lớn từ những người mua có tài chính vững, đã sở hữu ít nhất 1 bất động sản. Mức giá bán quá cao với cả căn hộ chung cư mới hay chung cư cũ đã qua sử dụng tại Hà Nội, đều vượt xa tầm với không chỉ của người trẻ mới ra trường, mà ngay cả những người thu nhập 30-40 triệu đồng/tháng.
Chuyên trang Batdongsan cho biết gần 80% người mua hiện ưu tiên các dự án mở bán mới. Rổ hàng tồn kho – chủ yếu là sản phẩm đã ra mắt từ trước ngày càng kém hấp dẫn, nhất là khi nguồn cung từ dự án mở mới có xu hướng tiếp tục tăng từ nay đến cuối năm.
Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng ghi nhận, nguồn cung nhà ở tăng nhưng cơ cấu vẫn mất cân đối, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, là những nơi nhu cầu cao nhất. Thị trường chủ yếu mở bán căn hộ cao cấp, hạng sang, gần như không có căn hộ thương mại dưới 60 triệu/m2.
